Un teren poate avea carte funciară și proprietar clar, dar să nu fie bun pentru casa pe care vrei să o construiești. Poate fi în extravilan, poate avea acces doar peste parcela vecinului, poate fi traversat de o conductă, poate intra într-o zonă inundabilă sau poate avea o formă care lasă prea puțin spațiu construibil.
Cele mai scumpe greșeli apar atunci când cumpărătorul verifică doar prețul, suprafața și ce spune vânzătorul. Notarul controlează actele necesare vânzării, dar nu stabilește în locul cumpărătorului dacă terenul permite o casă cu parter și etaj, dacă rețeaua de canalizare ajunge până la poartă sau dacă drumul de acces este proprietate publică.
Înainte de avans trebuie verificate șapte documente. Unele sunt obligatorii pentru vânzare. Altele nu sunt cerute automat de notar, dar pot face diferența dintre un teren folositor și unul pe care rămâi doar cu buruienile și impozitul.
1. Extrasul de carte funciară pentru informare
Primul document este extrasul de carte funciară pentru informare, scos recent. Nu o fotografie trimisă de agent, nu un extras vechi de un an și nu promisiunea că „actele sunt în regulă”.
Extrasul arată situația cadastrală și juridică a imobilului la momentul emiterii: suprafața, numărul cadastral, categoria de folosință, proprietarul și eventualele sarcini. Poate fi obținut online prin serviciul ANCPI, iar tariful afișat pentru cumpărător este de 20 de lei pentru un imobil.
Cartea funciară are trei părți importante.
Partea A descrie terenul. Aici verifici numărul cadastral, suprafața, adresa, localitatea și categoria de folosință. Trebuie să vezi dacă terenul este intravilan sau extravilan și dacă apare ca teren arabil, vie, livadă, pășune ori curți-construcții.
Partea B arată cine este proprietarul și în baza cărui act a dobândit terenul. Dacă sunt înscriși trei coproprietari, vânzarea întregului teren nu se face doar cu unul dintre ei. Actele de dispoziție asupra bunului comun cer acordul tuturor coproprietarilor. În cazul unui bun comun al soților, înstrăinarea presupune acordul ambilor soți.
Partea C trebuie citită cu atenție. Aici pot apărea ipoteci, sechestre, interdicții de înstrăinare, servituți, drepturi de uzufruct, superficie, litigii, contracte de închiriere notate, promisiuni de vânzare sau urmăriri silite.
O ipotecă nu înseamnă automat că terenul nu poate fi cumpărat. Înseamnă însă că radierea trebuie organizată prin bancă și notar, iar banii nu trebuie predați vânzătorului fără o procedură clară. Un litigiu notat este un motiv serios să oprești tranzacția până când un avocat verifică dosarul.
La semnarea contractului, notarul solicită un extras de carte funciară pentru autentificare. Acesta este valabil zece zile lucrătoare, iar în perioada valabilității blochează alte înscrieri, cu excepția operațiunii pentru care a fost emis. Extrasul pentru autentificare nu înlocuiește însă verificarea făcută de cumpărător înainte să plătească avansul.
Verifică și data ultimei înscrieri. Dacă vânzătorul spune că a dezmembrat recent terenul, dar în cartea funciară apare încă parcela veche, operațiunea nu este finalizată.
2. Actul de proprietate și întregul traseu al proprietății
Cartea funciară spune cine este înscris ca proprietar. Actul de proprietate arată cum a ajuns terenul la acea persoană.
Documentul poate fi un contract de vânzare, un contract de donație, un certificat de moștenitor, un titlu de proprietate, un act de partaj, o hotărâre judecătorească definitivă sau un alt act recunoscut de lege. Codul civil prevede mai multe moduri prin care poate fi dobândit dreptul de proprietate, inclusiv convenția, moștenirea, uzucapiunea și hotărârea judecătorească.
Cere o copie completă, nu doar prima pagină. Compară numele, suprafața, localitatea, tarlaua, parcela, vecinătățile și numărul cadastral cu informațiile din cartea funciară.
Dacă vânzătorul a moștenit terenul, verifică certificatul de moștenitor. Dacă sunt mai mulți moștenitori, trebuie văzut ce cotă are fiecare și dacă succesiunea a fost dezbătută pentru întregul imobil.
Dacă proprietatea provine dintr-un titlu emis potrivit legilor fondului funciar, verifică dacă parcela din titlu este aceeași cu parcela măsurată și intabulată. În localitățile unde planurile parcelare nu sunt finalizate pot exista terenuri înscrise cu mențiuni privind lipsa localizării certe.
Regulamentul cadastral actualizat în 2026 permite ca, în anumite situații, un teren extravilan să fie înregistrat cu mențiunea „imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă din cauza lipsei planului parcelar”. O asemenea mențiune nu trebuie ignorată. Poate însemna că suprafața există în acte, dar poziția exactă în tarla nu este stabilită cu suficientă certitudine.
Cere explicații și atunci când terenul a fost donat recent, a trecut prin mai multe succesiuni într-un interval scurt sau a fost dobândit printr-o hotărâre judecătorească. Nu înseamnă automat că există o problemă, dar traseul trebuie să fie complet și coerent.
Numele din act, numele din cartea funciară și identitatea persoanei care semnează trebuie să coincidă. Schimbările de nume, erorile de CNP, adresele diferite și lipsa unui certificat de căsătorie sau de deces trebuie lămurite înainte de antecontract.
3. Planul de amplasament și delimitare, verificat pe teren
Al treilea document este planul de amplasament și delimitare a imobilului, numit frecvent PAD. El arată forma parcelei, suprafața, punctele de contur, vecinătățile și poziția terenului în planul cadastral.
Regulamentul ANCPI definește planul de amplasament și delimitare drept document tehnic întocmit de o persoană autorizată. Documentațiile cadastrale folosesc coordonate în sistemul național de referință și pot cuprinde inventarul punctelor, calculul suprafeței și descrierea lucrărilor topografice.
PAD-ul trebuie comparat cu realitatea.
Mergi pe teren cu planul. Identifică fiecare latură, gardurile, stâlpii, șanțurile, drumurile și construcțiile vecine. O parcelă de 1.000 de metri pătrați poate avea în acte o formă bună, dar în teren gardul vecinului poate intra cu doi metri pe toată lungimea.
Aplicația de vizualizare a imobilelor pusă la dispoziție de ANCPI ajută la localizare, dar informațiile spațiale afișate au caracter informativ. Harta online nu înlocuiește măsurătoarea făcută de un topograf autorizat și nici materializarea limitelor în teren.
La un teren scump sau cu limite neclare, cumpărătorul ar trebui să angajeze un topograf independent pentru o măsurătoare de control. Costul acestei verificări este mic în comparație cu un proces de hotar sau cu pierderea câtorva zeci de metri pătrați.
Topograful trebuie să verifice dacă suprafața măsurată corespunde cu suprafața din cartea funciară, dacă există suprapuneri cu parcelele vecine și dacă terenul este poziționat corect.
Privește și forma parcelei. O suprafață mare nu înseamnă automat un teren bun de construit. O parcelă lungă de 100 de metri, dar lată de numai șase metri, poate fi aproape inutilă pentru o locuință obișnuită. Retragerile față de vecini, accesul auto și lățimea minimă cerută prin regulamentul local pot reduce serios suprafața construibilă.
Nu accepta explicația că „gardurile sunt puse aproximativ și se rezolvă după cumpărare”. După cumpărare, problema devine a ta.
4. Certificatul de urbanism pentru informare
Acesta este documentul ignorat cel mai des și, pentru cine vrea să construiască, unul dintre cele mai importante.
Certificatul de urbanism nu este autorizație de construire. Este documentul prin care primăria comunică regimul juridic, economic și tehnic al terenului, regulile urbanistice aplicabile și avizele care ar fi necesare pentru investiția propusă.
Cere certificatul cu un scop precis, de exemplu:
„Informare în vederea cumpărării terenului și construirii unei locuințe individuale P+1, împrejmuire și racordare la utilități.”
Legea permite emiterea certificatului de urbanism la cererea oricărei persoane interesate. Nu trebuie să fii deja proprietarul terenului și nu este necesar să prezinți actul de proprietate pentru simpla informare urbanistică. În cazul cumpărării sau vânzării unui imobil, oricare dintre părți poate solicita documentul.
Din certificat trebuie să rezulte dacă terenul este în intravilan sau extravilan, ce funcțiuni sunt permise, dacă există interdicții temporare ori definitive de construire și ce documentație de urbanism este în vigoare.
Tot aici trebuie să apară procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, regimul de înălțime, retragerile, aliniamentul, accesurile pietonale și auto, utilitățile și dimensiunile admise ale parcelei. Certificatul trebuie să precizeze și dacă proiectul dorit se încadrează în documentația existentă sau dacă este necesar un PUZ ori un alt demers urbanistic.
POT arată cât din suprafața terenului poate fi ocupată la sol de construcție. Un POT de 30% pe un teren de 500 de metri pătrați înseamnă, teoretic, cel mult 150 de metri pătrați ocupați la sol, înainte de verificarea retragerilor și a celorlalte condiții.
CUT arată suprafața construită desfășurată care poate fi realizată în raport cu suprafața terenului. Niciunul dintre acești indicatori nu trebuie analizat separat de forma parcelei, regimul de înălțime și retragerile obligatorii.
Fii atent la formulări precum „interdicție temporară de construire”, „zonă de protecție”, „elaborare PUZ”, „teren rezervat pentru lărgirea drumului”, „culoar tehnic”, „zonă inundabilă” sau „aviz de oportunitate”. Acestea pot însemna luni ori ani de proceduri, costuri suplimentare sau imposibilitatea proiectului dorit.
Nu cumpăra bazându-te pe afirmația că terenul „urmează să intre în intravilan”. Până când hotărârea și documentația urbanistică sunt aprobate și produc efecte, terenul rămâne cu regimul actual.
5. Documentele care dovedesc accesul legal la drumul public
Un drum bătătorit, folosit de vecini de 20 de ani, nu este neapărat un drum public.
Cere actele parcelei pe care se face accesul. Verifică numărul cadastral al drumului, extrasul său de carte funciară și proprietarul. Drumul poate aparține primăriei, statului, unui dezvoltator, mai multor vecini sau unei persoane care nu are nicio legătură cu vânzătorul.
Dacă terenul are deschidere directă la un drum public, această situație trebuie să rezulte din planul cadastral și din verificarea făcută la primărie.
Dacă accesul se face pe un drum privat, trebuie să existe o soluție juridică. Cumpărătorul poate primi o cotă din drumul privat sau poate beneficia de un drept de servitute înscris în cartea funciară.
Regulamentul ANCPI prevede înscrierea servituții în partea a III-a a cărții funciare a terenului peste care se trece, iar beneficiul ei se notează în cartea funciară a terenului care folosește accesul.
Evită formule precum „ne înțelegem cu vecinul”, „drumul este folosit de toată lumea” sau „servitutea o facem după vânzare”. Înțelegerea se poate schimba când se schimbă proprietarul vecin.
Codul civil recunoaște dreptul de trecere pentru proprietarul unui teren lipsit de acces la calea publică. Trecerea trebuie însă stabilită în condițiile legii, astfel încât să producă o stânjenire minimă proprietății vecine. În anumite situații pot apărea despăgubiri, negocieri sau procese. Dreptul legal nu transformă automat orice potecă existentă într-un acces auto gratuit și suficient pentru autorizația de construire.
Verifică și lățimea drumului. Faptul că o mașină mică poate trece nu înseamnă că accesul respectă cerințele urbanistice, că poate intra o autospecială de pompieri sau că operatorii vor accepta extinderea rețelelor pe acel traseu.
Dacă vei cumpăra și o cotă din drumul privat, cota trebuie trecută expres în antecontract și în contractul final. Nu plăti prețul terenului presupunând că drumul este inclus.
6. Răspunsurile scrise privind utilitățile și rețelele care traversează terenul
„Curentul este la poartă” poate însemna că există un stâlp peste drum. Nu înseamnă că racordarea este simplă, ieftină sau posibilă la puterea necesară.
Cere răspunsuri scrise sau avize de amplasament de la operatorii relevanți: energie electrică, gaze, apă, canalizare și telecomunicații. În funcție de zonă și proiect, pot fi necesare informații și de la administratorul drumului, Apele Române, distribuitorii de conducte sau alți deținători de rețele.
Certificatul de urbanism trebuie să indice operatorii rețelelor tehnico-edilitare care emit avizele și să arate echiparea cu utilități a zonei.
Întrebarea corectă nu este doar dacă rețeaua există pe stradă. Trebuie aflat unde este punctul posibil de racordare, ce distanță există până la el, dacă rețeaua are capacitate și dacă lucrarea presupune traversarea unui drum, a unei proprietăți private sau extinderea rețelei.
O conductă care traversează terenul poate introduce o zonă de protecție în care nu ai voie să construiești. La fel se poate întâmpla cu liniile electrice, canalele de irigații, magistralele de gaze, conductele de apă, cablurile ori alte instalații.
Pe terenurile libere, capacele, bornele, stâlpii și țevile vizibile trebuie fotografiate și identificate. Nu accepta explicația că „este o conductă veche, nu mai este folosită” fără un răspuns al administratorului.
Pentru un lot dintr-un ansamblu nou, cere actele lucrărilor de utilități și situația recepției acestora. O țeavă îngropată de dezvoltator nu este automat rețea publică și nu garantează că vei putea încheia contract direct cu operatorul.
7. Certificatul de atestare fiscală
Certificatul fiscal al vânzătorului arată dacă sunt îndeplinite condițiile fiscale pentru înstrăinare. Din februarie 2026, proprietarul trebuie să dovedească achitarea obligațiilor către bugetul local unde este înregistrat fiscal bunul și să achite impozitul datorat pentru anul în care vinde. Verificarea poate fi făcută și electronic, dacă sistemele autorităților permit acest lucru.
Certificatul fiscal nu dovedește proprietatea și nu înlocuiește cartea funciară. El trebuie însă comparat cu celelalte acte.
Verifică suprafața, categoria terenului și adresa din evidența fiscală. Dacă la primărie apar 2.000 de metri pătrați, iar în cartea funciară sunt 1.600, există o diferență care trebuie explicată. Plata impozitului pentru o anumită suprafață nu transformă automat diferența în proprietate.
O modificare importantă intrată în vigoare la 25 februarie 2026 privește și cumpărătorul. Persoana care dobândește terenul trebuie să dovedească achitarea propriilor obligații către bugetul local al localității unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Și această condiție poate fi verificată electronic. Actele încheiate fără respectarea cerințelor fiscale prevăzute de lege sunt nule de drept.
Certificatul fiscal local se emite, potrivit Codului de procedură fiscală, în cel mult două zile lucrătoare și este valabil 30 de zile de la emitere.
Nu confunda lipsa datoriilor fiscale cu lipsa problemelor juridice. Un teren poate avea fiscalul curat și, în același timp, o ipotecă, un litigiu sau o servitute înscrisă în cartea funciară.
Terenul agricol din extravilan cere verificări suplimentare
La terenurile agricole din extravilan, cele șapte documente nu sunt suficiente. Vânzarea intră, de regulă, sub procedura specială stabilită de Legea nr. 17/2014.
Legea stabilește drepturi de preempțiune pentru mai multe categorii, printre care coproprietarii, soții, anumite rude, arendașii, proprietarii terenurilor vecine, tinerii fermieri și statul român. Oferta se afișează prin primărie, iar contractul final are nevoie de documentele emise după parcurgerea procedurii.
Pentru terenurile de până la 30 de hectare, avizul final este emis de structura teritorială competentă, iar pentru suprafețele mai mari intervine structura centrală. În anumite zone pot fi necesare avize de la Ministerul Apărării Naționale sau Ministerul Culturii. Regula poate viza terenuri apropiate de frontieră, de obiective speciale sau terenuri în care se află situri arheologice.
Nu semna o promisiune cu termen foarte scurt și penalități mari înainte să fie verificată procedura de preempțiune. Vânzătorul nu poate garanta singur că niciun titular al dreptului legal nu va cumpăra terenul în condițiile ofertei.
Ce mai verifici înainte să dai avansul
Documentele trebuie completate cu o vizită atentă la teren. Mergi după o ploaie serioasă, nu doar într-o zi uscată de vară. Vorbește cu cel puțin doi vecini și întreabă despre apă, noroi, conflicte de hotar, mirosuri, ferme, trafic și întreruperi de curent.
Consultă hărțile oficiale de hazard și risc la inundații. Administrația Națională „Apele Române” publică aceste hărți pentru informarea publicului și pentru planificarea utilizării terenurilor. Ele nu înlocuiesc certificatul de urbanism sau studiul tehnic, dar pot semnala rapid o zonă care cere verificări suplimentare.
Verifică și Repertoriul Arheologic Național, mai ales pentru terenurile aflate lângă movile, cetăți, biserici vechi sau zone cunoscute pentru descoperiri arheologice. Baza este actualizată permanent, dar absența unei parcele din hartă nu garantează că terenul nu poate intra într-o zonă de protecție stabilită prin alte acte.
Pe terenurile în pantă, cu umpluturi, bălți, crăpături sau diferențe mari de nivel, cere opinia unui inginer geotehnician înainte de cumpărare. O fundație complicată, un zid de sprijin sau evacuarea apelor pot costa mai mult decât reducerea obținută la prețul terenului.
Cum trebuie făcut antecontractul
Nu plăti un avans important doar pe baza unei chitanțe sau a unei foi scrise între părți.
În antecontract trebuie trecut numărul cadastral, numărul cărții funciare, suprafața, prețul, termenul contractului final și documentele pe care vânzătorul trebuie să le furnizeze. Trebuie precizat ce se întâmplă dacă apare un litigiu, dacă certificatul de urbanism nu permite construcția dorită, dacă topograful constată o suprapunere sau dacă procedura pentru extravilan nu poate fi finalizată.
Promisiunea de vânzare poate fi notată în cartea funciară atunci când vânzătorul este înscris ca proprietar, iar antecontractul prevede termenul în care urmează să fie semnat contractul final.
Pentru un teren cumpărat în vederea construirii, condiția trebuie scrisă concret. Nu „teren construibil”, formulare care poate provoca discuții, ci destinația urmărită: locuință individuală, regim de înălțime, acces auto și posibilitatea racordării la utilități.
Ordinea sigură este simplă: extras de carte funciară, act de proprietate, verificare cadastrală, certificat de urbanism, acces juridic la drum, răspunsuri privind utilitățile și situație fiscală clară. Abia după aceste verificări se stabilește avansul și se semnează antecontractul.
