Faptul că o persoană a cumpărat un teren din veniturile proprii nu înseamnă că primăria devine proprietara acelui imobil atunci când îi cere autorizație de construire. Terenul rămâne proprietate privată, însă dreptul de a construi trebuie exercitat cu respectarea regulilor de urbanism, a cerințelor de siguranță și a drepturilor vecinilor.
Discuția este cu atât mai importantă în august 2026, deoarece România se află între două regimuri juridice. Până la 24 august inclusiv se aplică Legea nr. 50/1991. Din 25 august intră în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial pe 10 august 2026. Codul introduce notificarea pentru anumite lucrări și permite executarea unor construcții mici fără formalități, dar numai în condiții strict stabilite. Textul oficial al Legii nr. 169/2026 poate fi consultat pe Portalul Legislativ.
Primăria nu devine proprietara terenului
Constituția garantează dreptul de proprietate privată, dar precizează că limitele acestui drept sunt stabilite prin lege. Tot Constituția arată că proprietatea obligă la respectarea normelor privind protecția mediului, buna vecinătate și celelalte obligații care revin proprietarului. Aceste principii sunt prevăzute de articolul 44 din Constituția României.
Prin urmare, proprietarul poate să vândă terenul, să îl închirieze, să îl lase moștenire sau să îl folosească, dar nu poate ridica orice construcție, în orice loc și la orice dimensiune.
O clădire poate afecta stabilitatea terenurilor vecine, iluminarea naturală, accesul la drum, rețelele de utilități, scurgerea apelor, securitatea la incendiu și aspectul unei zone protejate. Din acest motiv există reguli privind distanța față de limitele proprietății, procentul de ocupare a terenului, înălțimea, retragerile, accesul și destinația construcției.
Autorizația nu reprezintă un transfer al proprietății către primărie. Este un act administrativ prin care autoritatea verifică dacă proiectul respectă regulile aplicabile terenului respectiv. Nici plata taxelor nu transformă primăria în coproprietar.
În același timp, primăria nu poate decide arbitrar. Autoritatea trebuie să se raporteze la Planul Urbanistic General, regulamentul local de urbanism, actele cadastrale și legislația în vigoare. Un refuz considerat nelegal poate fi contestat prin procedura prealabilă și, ulterior, în instanța de contencios administrativ, în condițiile Legii nr. 554/2004.
Fundația din beton nu este singurul criteriu
Afirmația potrivit căreia orice construcție cu fundație din beton necesită autorizație este o simplificare. În cazul unei case, al unui garaj, al unei extinderi sau al unei anexe permanente, fundația reprezintă un indiciu puternic că avem o construcție pentru care este necesară o procedură legală. Totuși, materialul fundației nu este singurul criteriu.
Până la 24 august 2026, regula generală din Legea nr. 50/1991 este că lucrările de construire sau desființare se execută pe baza unei autorizații, în afara excepțiilor enumerate expres de lege.
Această regulă nu poate fi ocolită automat prin înlocuirea fundației din beton cu piloți metalici, șuruburi elicoidale sau alte sisteme care pot fi extrase din sol. Legea nu conține o scutire generală care să spună că orice construcție montată pe piloți metalici poate fi ridicată fără autorizație.
Contează destinația lucrării, dimensiunile, durata amplasării, legătura cu terenul, racordarea la utilități, caracterul permanent sau provizoriu și efectul asupra proprietății. Un container, o casă modulară, un foișor sau o terasă nu devin automat obiecte lipsite de regim juridic doar pentru că pot fi demontate.
Nici caracterul „provizoriu” nu înseamnă, prin el însuși, că proprietarul poate construi fără documente. Multe construcții provizorii sunt supuse autorizării pentru o perioadă limitată.
Ce se schimbă din 25 august 2026
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor separă lucrările în mai multe categorii: lucrări pentru care rămâne obligatorie autorizația, lucrări realizate prin procedura simplificată a notificării, lucrări executate fără formalități și anumite amenajări pentru care este necesar un aviz de amplasare.
Una dintre cele mai discutate excepții se referă la anumite construcții exterioare locuințelor unifamiliale din mediul rural. Potrivit articolului 299 din noul Cod, unele terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii, grupuri sanitare și construcții asemănătoare pot fi realizate fără autorizație și fără notificare dacă au, cumulat, cel mult 20 de metri pătrați.
Excepția este însă condiționată. Construcțiile trebuie să aibă cel mult 2,5 metri înălțime, să fie fără fundație, provizorii și demontabile, cu structură din lemn sau metal. De asemenea, trebuie să respecte Planul Urbanistic General și regulamentul local de urbanism.
Așadar, faptul că o construcție are structură metalică sau poate fi demontată nu este suficient. Toate condițiile legale trebuie îndeplinite simultan. O anexă permanentă, montată pe un sistem de piloți care îndeplinește rolul unei fundații, nu ar trebui tratată automat ca fiind lipsită de orice formalitate.
Separat, articolul 294 introduce procedura simplificată a notificării pentru anumite construcții din intravilanul rural. În această categorie pot intra garaje, terase, pergole, bucătării de vară, piscine și alte anexe de până la 50 de metri pătrați cumulat. Sunt incluse, în condițiile Codului, și unele construcții mai mici care au fundație și caracter permanent.
Tot prin notificare va putea fi realizată, în anumite localități rurale, o singură locuință unifamilială cu o suprafață desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați, cu regim parter sau demisol și parter, fără subsol. Terenul trebuie să fie în intravilan, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor, iar proiectul trebuie realizat de specialiști. Trebuie verificate și limitările aplicabile localităților rurale aflate în teritorii metropolitane.
Notificarea nu înseamnă că proprietarul trimite un mesaj primăriei și începe lucrările în aceeași zi. Procedura presupune documentație tehnică, proiectanți și respectarea termenelor prevăzute de Cod. Dacă autoritatea constată că lucrarea nu se încadrează în procedura simplificată, poate solicita parcurgerea procedurii de autorizare.
Ce lucrări pot fi făcute fără autorizație
Până la intrarea noului Cod în vigoare, Legea nr. 50/1991 permite fără autorizație în special lucrări de reparații și întreținere care nu modifică structura de rezistență sau aspectul arhitectural.
În această categorie pot intra reparațiile la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori și terase, dacă nu se schimbă forma și materialele, înlocuirea tâmplăriei cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor, reparațiile la finisaje și pardoseli, precum și intervențiile asupra instalațiilor interioare.
O împrejmuire complet nouă, o extindere a casei, un garaj permanent, o cameră suplimentară sau modificarea pereților structurali nu sunt simple reparații. Pentru asemenea lucrări este necesară verificarea procedurii aplicabile.
Din 25 august, lista lucrărilor fără autorizație este extinsă, însă vor rămâne importante condițiile privind structura, fațada, patrimoniul, amplasamentul și documentațiile locale de urbanism. Pentru panouri fotovoltaice, lockere sau alte dotări exceptate de la autorizație poate fi necesară o informare prealabilă. „Fără autorizație” nu va însemna întotdeauna „fără niciun document”.
Ce rol are certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este un act de informare. El arată regimul juridic, economic și tehnic al terenului, regulile urbanistice și documentele necesare pentru investiția descrisă de solicitant.
Certificatul nu conferă dreptul de a începe lucrările și nu trebuie confundat cu autorizația de construire. Dacă lucrarea necesită autorizare, certificatul va indica studiile, proiectele, avizele și acordurile necesare.
În cazul unei lucrări exceptate expres de lege, certificatul nu devine automat obligatoriu numai pentru a confirma excepția. Totuși, atunci când situația este neclară, solicitarea unui certificat sau a unui răspuns scris de la compartimentul de urbanism este o măsură prudentă.
În cerere trebuie descrisă exact lucrarea: suprafață, înălțime, structură, sistem de fixare în sol, destinație, durata amplasării și eventualele racorduri la utilități. O formulare generală precum „amplasare anexă” poate conduce la un răspuns prea puțin util.
Amenzile cresc puternic din 25 august
Construirea fără documentele obligatorii poate duce la mai mult decât o amendă. Autoritatea poate dispune oprirea lucrărilor, conservarea șantierului și, în funcție de situație, regularizarea sau desființarea construcției.
Până la 24 august, Legea nr. 50/1991 prevede pentru executarea fără autorizație a lucrărilor care trebuiau autorizate amenzi între 1.000 și 100.000 de lei.
Din 25 august, articolul 357 din noul Cod prevede amenzi între 50.000 și 1.000.000 de lei pentru lucrări executate fără autorizația necesară sau cu nerespectarea acesteia. Pentru executarea fără notificarea obligatorie ori cu încălcarea proiectului notificat, amenda este între 5.000 și 50.000 de lei.
Plata amenzii nu legalizează automat construcția. Dacă lucrarea nu respectă regulile urbanistice sau cerințele de siguranță, intrarea în legalitate poate fi refuzată, iar proprietarul poate ajunge să suporte costurile desființării.
Concluzia corectă nu este că primăria ar fi proprietara terenului, ci că proprietatea privată și dreptul de construire sunt două noțiuni diferite. Proprietarul rămâne stăpânul terenului, dar trebuie să aleagă procedura legală corespunzătoare lucrării: autorizație, notificare, aviz de amplasare sau, numai în situațiile enumerate expres, lipsa formalităților.
Materialul are caracter informativ. Încadrarea unei lucrări concrete trebuie verificată în funcție de data începerii, amplasament, PUG, regulamentul local, zona de protecție și soluția tehnică folosită.
