Proprietarii care au construit fără autorizație sau nu au respectat autorizația emisă vor avea, în anumite condiții, posibilitatea să își pună construcțiile în legalitate. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce autorizația de regularizare și deschide, pentru o perioadă limitată, această procedură și pentru construcții care în mod normal nu s-ar încadra în categoriile acceptate. Termenul important este 25 august 2027. După această dată, pentru construcțiile care nu au fost regularizate poate apărea inclusiv riscul desființării.
Noile reguli sunt prevăzute de Legea 169/2026, care intră în vigoare la 25 august 2026 și schimbă modul în care sunt tratate construcțiile realizate fără autorizație sau cu abatere de la autorizația de construire.
Pentru proprietarii aflați într-o asemenea situație, legea introduce o procedură clară: solicitarea unei autorizații de regularizare de la autoritatea administrației publice care ar fi competentă să emită și autorizația normală de construire.
Practic, nu este vorba despre o legalizare automată. Proprietarul trebuie să solicite autorizația, iar construcția trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de lege și de reglementările urbanistice aplicabile.
Ce construcții pot fi puse în legalitate în mod obișnuit
Regula generală introdusă de noul Cod este relativ restrictivă.
Autorizația de regularizare poate fi emisă pentru locuințe unifamiliale cu suprafața construită desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați și cu regim de înălțime parter sau parter plus un etaj.
Procedura este prevăzută și pentru anexele locuințelor, anexele gospodărești și anexele exploatațiilor agricole, dacă acestea au o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați.
O altă situație expres prevăzută este cea a balcoanelor închise fără autorizație, cu condiția ca lucrările să nu fi presupus extinderea construcției pe domeniul public.
Așadar, după expirarea perioadei tranzitorii, acestea vor reprezenta principalele categorii pentru care regularizarea va putea fi cerută în condițiile stabilite de noua legislație.
Fereastră de un an pentru alte construcții fără autorizație
Partea cea mai importantă pentru proprietarii care au construcții mai mari sau care nu se încadrează în categoriile de mai sus este excepția introdusă temporar de lege.
Timp de maximum un an de la intrarea în vigoare a Legii 169/2026, adică până la 25 august 2027, autorizația de regularizare va putea fi solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație ori cu nerespectarea autorizației inițiale.
Este, practic, o perioadă tranzitorie în care legea permite rezolvarea unor situații care altfel ar rămâne în afara regulii generale.
Există însă condiții.
Construcția trebuie să se încadreze în reglementările urbanistice valabile la momentul în care se emite autorizația de regularizare. De asemenea, trebuie respectate cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, iar proprietarul trebuie să își îndeplinească obligațiile fiscale.
Cu alte cuvinte, simplul fapt că imobilul există de ani de zile nu este suficient pentru legalizare. Dacă acesta încalcă reglementările urbanistice aplicabile sau nu îndeplinește cerințele legale privind siguranța și calitatea construcției, autoritatea nu este obligată să emită autorizația de regularizare.
Taxele pot fi de zece ori mai mari
Legalizarea construcției nu va costa însă la fel ca autorizarea făcută înainte de începerea lucrărilor.
Pentru anumite construcții care intră în procedura specială de regularizare, legea prevede taxe de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost achitate dacă lucrările ar fi fost realizate de la început cu respectarea procedurilor legale.
Este una dintre diferențele importante ale noului sistem.
Statul oferă proprietarului posibilitatea de a remedia situația, dar costul este considerabil mai mare tocmai pentru că lucrarea a fost realizată fără autorizație sau cu încălcarea acesteia.
Înainte de depunerea cererii, proprietarii vor trebui, prin urmare, să verifice atât situația urbanistică a terenului și clădirii, cât și costurile pe care le presupune procedura.
Ce se întâmplă după 25 august 2027
Termenul de 25 august 2027 este esențial pentru construcțiile care beneficiază de excepția temporară.
După această dată, pentru lucrările care nu au obținut autorizația de regularizare, autoritățile locale vor putea trece la procedurile de desființare.
În anumite situații, primăriile vor putea dispune desființarea lucrărilor neautorizate și recuperarea cheltuielilor de la proprietar.
În alte cazuri, autoritatea locală va trebui să se adreseze instanței și să solicite desființarea construcției realizate fără autorizație ori cu nerespectarea acesteia.
Legea stabilește și un termen pentru această procedură.
Primarul trebuie să introducă acțiunea în instanță până la 24 septembrie 2027, în baza procesului-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate din cadrul primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcții.
Instanța poate dispune demolarea totală sau doar a unei părți
Ajungerea în instanță nu înseamnă automat demolarea integrală a construcției.
Judecătorul va analiza situația concretă și va cita atât proprietarul, cât și primăria.
În funcție de neregulile constatate, instanța poate decide desființarea totală a construcției, desființarea numai a părții realizate nelegal sau adoptarea unor măsuri prin care imobilul să fie readus la situația anterioară lucrărilor neautorizate.
Decizia va depinde, așadar, de natura și amploarea încălcărilor.
O extindere construită fără autorizație poate avea o situație diferită de cea a unei case ridicate integral fără acte, iar o construcție care respectă actualele reguli urbanistice poate avea alte perspective decât una amplasată într-o zonă în care construirea respectivă nu este permisă.
Ce ar trebui să verifice proprietarul
Pentru cei care au o casă, o anexă, o extindere sau alte lucrări executate fără autorizație, perioada dintre 25 august 2026 și 25 august 2027 devine importantă.
Primul pas este verificarea situației reale a construcției în raport cu actele existente.
Dacă există autorizație, trebuie verificat dacă imobilul construit corespunde proiectului autorizat. Dacă nu există autorizație, trebuie verificat dacă actualele reguli urbanistice permit construcția respectivă.
De asemenea, pot deveni necesare documentații tehnice prin care să fie demonstrată respectarea cerințelor privind calitatea și siguranța construcției, precum și plata taxelor și a obligațiilor fiscale prevăzute de lege.
Procedura efectivă se face la administrația publică locală competentă să emită autorizația de construire.
Nu orice construcție fără autorizație va putea fi legalizată
Una dintre confuziile care pot apărea odată cu intrarea în vigoare a legii este ideea că toate construcțiile ridicate fără acte vor putea fi automat trecute în legalitate până în august 2027.
Legea nu spune acest lucru.
Perioada de un an permite depunerea cererilor de regularizare și pentru categorii de construcții care nu intră în regula generală, dar autorizația poate fi emisă numai dacă sunt respectate condițiile urbanistice, cerințele privind calitatea în construcții și obligațiile fiscale.
O construcție care nu poate fi acceptată conform reglementărilor urbanistice în vigoare nu devine legală doar prin depunerea unei cereri.
Tocmai de aceea, pentru proprietarii aflați într-o asemenea situație, termenul de 25 august 2027 nu trebuie privit ca data până la care pot amâna problema, ci ca limita până la care procedura specială poate fi folosită.
După expirarea acestei perioade, posibilitățile de regularizare se restrâng, iar pentru lucrările rămase neautorizate intră în discuție măsurile de desființare prevăzute de noul Cod.
