Închiderea balconului cu geamuri termopan nu este întotdeauna o simplă lucrare de amenajare. Atunci când intervenția modifică fațada blocului, afectează elemente comune sau schimbă configurația inițială a apartamentului, proprietarul trebuie să respecte regulile din domeniul construcțiilor și pe cele aplicabile condominiilor.
Situația este cu atât mai importantă în august 2026, deoarece România se află într-o perioadă de tranziție legislativă. Până la 24 august se aplică Legea nr. 50/1991. Din 25 august intră în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, care introduce o procedură simplificată pentru anumite lucrări, inclusiv pentru închiderea unitară a balcoanelor.
Ce reguli se aplică până la 24 august 2026
Potrivit Legii nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcții este permisă, ca regulă generală, numai în baza unei autorizații. Există și lucrări exceptate, precum înlocuirea tâmplăriei atunci când sunt păstrate forma și dimensiunile golurilor existente.
Închiderea unui balcon care a fost proiectat inițial ca spațiu deschis nu este însă același lucru cu schimbarea unei ferestre. Montarea unei structuri din PVC sau aluminiu poate modifica aspectul exterior al clădirii și configurația fațadei. Din acest motiv, până la intrarea în vigoare a noului Cod, lucrarea intră, în mod obișnuit, în procedura autorizației de construire.
Proprietarul poate avea nevoie de certificat de urbanism, documentație tehnică întocmită de specialiști, avizele menționate în certificat și acordurile necesare la nivelul condominiului. Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație și nu conferă dreptul de a începe lucrările.
Executarea fără autorizație a unei lucrări pentru care aceasta era obligatorie poate fi sancționată, în actualul regim, cu amendă cuprinsă între 1.000 și 100.000 de lei. Autoritățile pot dispune și oprirea lucrărilor, intrarea în legalitate sau desființarea intervenției dacă aceasta nu poate fi autorizată.
Ce se schimbă din 25 august
Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial la 10 august, introduce Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Actul normativ intră în vigoare la 25 august 2026 și abrogă Legea nr. 50/1991.
Noul Cod include „închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor” apartamentelor din locuințele colective printre intervențiile care pot fi realizate prin procedura simplificată a notificării.
Această modificare nu înseamnă că orice proprietar își va putea închide balconul după propriile preferințe și fără documente. Notificarea trebuie însoțită de documentația tehnică prevăzută de lege, iar autoritatea locală are dreptul să verifice dacă lucrarea se încadrează în procedura simplificată.
Primăria poate solicita clarificări, poate respinge motivat documentația sau poate stabili că este necesară o autorizație de construire. Proprietarul nu poate începe lucrarea imediat după trimiterea unei cereri, ci trebuie să respecte termenele și condițiile procedurii.
Cuvântul important din noul Cod este „unitar”. În practică, închiderea trebuie să respecte soluția arhitecturală a fațadei, proiectul tehnic și reglementările locale. Procedura simplificată nu oferă dreptul de a monta tâmplărie de orice formă sau culoare, fără să se țină cont de aspectul întregului bloc.
Regimul notificării poate să nu fie aplicabil dacă sunt afectate elemente structurale, dacă imobilul este monument istoric, se află într-o zonă protejată sau dacă lucrarea depășește simpla închidere a balconului.
Fațada blocului nu este proprietatea exclusivă a unui singur locatar
Chiar dacă balconul face parte din apartament, fațada, structura de rezistență și alte elemente constructive ale clădirii sunt părți comune ale condominiului. Aceste aspecte sunt reglementate de Legea nr. 196/2018.
Proprietarul poate modifica spațiul individual numai dacă nu pune în pericol rezistența, stabilitatea și siguranța clădirii și nu afectează proprietățile vecine ori instalațiile comune.
În funcție de natura intervenției, pot fi necesare hotărârea asociației de proprietari și acordurile persoanelor direct afectate. Condițiile exacte trebuie verificate în documentația tehnică și la serviciul de urbanism al primăriei. O aprobare verbală din partea administratorului nu înlocuiește documentele cerute de lege.
Situația devine mult mai gravă dacă, pentru extinderea camerei în balcon, au fost eliminate parapete, pereți, grinzi sau alte elemente constructive. În asemenea cazuri poate fi necesară o expertiză tehnică, iar lucrarea poate ieși complet din procedura simplificată.
Balcoanele deja închise nu devin automat legale
Intrarea în vigoare a noului Cod nu reprezintă o amnistie pentru lucrările executate anterior fără autorizație. Un balcon închis fără documentele necesare nu devine legal doar pentru că, din 25 august, anumite lucrări noi vor putea fi realizate prin notificare.
Proprietarul trebuie să verifice dacă există o autorizație în dosarul apartamentului, dacă lucrarea apare în documentația cadastrală și dacă soluția executată respectă regulile urbanistice și tehnice.
În unele cazuri este posibilă regularizarea situației. Aceasta depinde însă de data executării lucrării, caracteristicile clădirii, regulamentele locale, documentația cadastrală și concluziile specialiștilor. Dacă intervenția nu poate fi menținută legal, autoritatea poate solicita readucerea fațadei la forma inițială.
Chiar dacă termenul pentru aplicarea unei amenzi s-a împlinit într-un anumit caz, acest lucru nu transformă automat lucrarea într-una autorizată. Prescripția unei sancțiuni și legalitatea construcției sunt probleme diferite.
Problemele pot apărea la vânzarea apartamentului
Diferențele dintre situația reală a apartamentului și documentația cadastrală pot complica vânzarea sau accesarea unui credit ipotecar. Evaluatorul, banca, notarul ori cadastristul pot solicita explicații și documente suplimentare atunci când balconul apare deschis în acte, dar este închis în realitate.
Tranzacția nu este automat imposibilă în orice asemenea situație, însă poate fi întârziată până la clarificarea modificărilor. Probleme suplimentare pot apărea dacă balconul a fost transformat în cameră și suprafața utilă declarată nu mai corespunde documentelor.
Pentru lucrările executate după intrarea în vigoare a noului Cod, lipsa notificării poate fi sancționată cu amendă între 5.000 și 50.000 de lei. Dacă intervenția necesita autorizație de construire, dar a fost realizată fără aceasta, sancțiunea prevăzută de noul Cod poate ajunge între 50.000 și 1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților.
Aceste limite nu înseamnă că orice proprietar cu balcon închis va primi automat amenda maximă. Autoritatea trebuie să stabilească data lucrării, procedura care era obligatorie, gravitatea intervenției și legea aplicabilă situației concrete. Plata amenzii nu conduce însă, prin ea însăși, la legalizarea balconului.
Proprietarii care au deja balcoanele închise ar trebui să verifice actele apartamentului și să solicite în scris serviciului de urbanism informații privind procedura aplicabilă. Dacă au fost făcute intervenții asupra pereților, parapetelor sau instalațiilor comune, este necesară și evaluarea unui arhitect ori a unui expert tehnic autorizat.
